債務超過とはどういう状態か？

債務超過というのは、不動産の現在の価格（要するに売買する場合の不動産の時価という事です）から現在残っている住宅ローンの金額を差し引いた場合に、住宅ローンの残りの金額が現在の物件の時価を上回っている状態の事をいい、他の呼び方としてはオーバーローンとも呼ばれているものになります。

ローンが残る不動産は財産分与が難しい

ローンが残っている不動産で注意しなければいけないのは、離婚時の財産分与が難しいということです。

夫婦が婚姻期間中に築いた財産は、離婚をする際には財産分与の対象となってきます。

例えば、夫の単独の名義によって登記がされている一軒家やマンションなどの不動産は婚姻期間中に購入したものであれば、夫婦で築いた財産として計算されますので、離婚時の財産分与対象には当然ですがなってきます。

ローンが残っている不動産の場合、現在の財産価値はゼロとして考えられますので、財産分与は発生しないと考えられます。

この場合には、不動産の名義人と住宅ローンを支払う方（正確には債務者と呼ばれています。）をどちらも元の名義人である夫のままにしておくか、離婚する対象である妻に不動産と住宅ローンの名義を変更するかのどちらかが考えられます。

しかし不動産の名義人と住宅ローンの支払い者を変更する場合の注意点としては、妻が専業主婦などで一定額以上の収入が無い場合には、金融機関に相談したとしても変更が認められないことがあります。

購入した不動産を夫婦の共有名義で登記していた場合であって、債務超過の状態になっている場合には、離婚の時の財産分与の考え方としては、「２分の１ルール」というものが存在しており、この考え方が採用されるパターンが多いようです。

２分の１ルールというのは、夫婦が婚姻期間中に築いた財産に関しては、離婚時に半分ずつわけることとして、離婚時の財産分与金額とするという方法になります。

不動産を売却したとしても、住宅ローンの支払い金額が残ってしまった場合には、残りの住宅ローン金額も２分１ずつ負担することになるということになります。

財産として分与されるのは決してプラスのものだけではなく、マイナスなものも分与されるということです。

この辺りは相続の場合の割合でもよくあることですので、既に理解している方もいるかもしれません。

離婚時の住宅ローンがある場合の解決方法

住宅ローンを含めた債務が残っている場合には、離婚に関しても影響を及ぼしてくることになります。

ただし、離婚時に住宅ローンが残っているからといって解決する方法がないわけではありません。

例えばですが、一方（このケースだと夫）の連帯保証を外してもらったうえで、名義をすべて名義人ではない方（このケースだと妻）に移動させ、住宅ローンの残額は移動したほうが支払うといった方法も考えることができます。

上記のような方法を行うためには、最終的には住宅ローンをあなた方夫婦に貸している金融機関の判断によるところが大きいですので、すぐに変更したいからといって簡単にいくわけではないことは覚えておきましょう。